Immobilienmarkt · Branchen-Briefing

ABG-Chef Ulrich Höller erwartet in den kommenden sechs bis neun Monaten weitere Marktbereinigungen im deutschen Immobilienmarkt. Besonders bei Refinanzierungen und Restrukturierungen sieht er Bewegung, da zahlreiche Kredite aus der Niedrigzinsphase auslaufen und auf konservativere Beleihungsausläufe treffen – manche Kreditkunden würden dadurch "keine Kunden mehr sein". Auch bei Projektentwicklern erwartet er eine fortgesetzte Marktkonsolidierung. Im Bürosegment prognostiziert Höller, dass etwa 25 Prozent der vorhandenen Flächen künftig keinen Nutzer mehr finden werden, während moderne, gut angebundene Gebäude weiterhin gefragt sind. Der nächste Immobilienzyklus werde vor allem von Wertschöpfung im Bestand und Restrukturierungen geprägt sein. Beim Wohnungsbau identifiziert Höller weniger ein Kapitalproblem als vielmehr ein Umsetzungsproblem: lange Planungs- und Genehmigungsverfahren sowie komplexe regulatorische Anforderungen verhinderten schnelle Projektrealisierung – serielles Bauen könnte helfen, werde von Behörden vor Ort aber oft unzureichend unterstützt.

Die Europäische Kommission hat einen Wohnbezahlbarkeitsplan vorgestellt, der lokalen Behörden neue Instrumente zur Bekämpfung der Wohnungsknappheit in touristisch belasteten Stadtteilen gibt. Der Plan soll Kommunen helfen, "Gebiete unter Wohnraumstress" nach einheitlicher Methodik zu identifizieren und Kurzzeitvermietungen wie bei Airbnb gezielt einzuschränken. Laut Eurobarometer-Daten sehen 50 Prozent der EU-Stadtbewohner Wohnen als dringendes Problem, während die Immobilienpreise zwischen 2015 und 2025 um 64,9 Prozent und die Mieten um 21,8 Prozent stiegen. In Tourismushotspots wie Lissabon, Barcelona und Prag machen Kurzzeitvermietungsplattformen bis zu 20 Prozent des Wohnungsbestands aus. Airbnb kritisiert den Entwurf als regulatorisch unklar und wirkungslos und warnt vor "regulatorischer Unsicherheit für Gastgeber". Der Plan muss noch durch EU-Gesetzgebungsverfahren gehen und von den Mitgesetzgebern verhandelt werden.

Die Bundesregierung hat am 23. September 2026 einen Aktionsplan gegen Sozialleistungsmissbrauch beschlossen, der die Bekämpfung von Schrottimmobilien verschärft. Kommunen erhalten erweiterte Instrumente: Das kommunale Vorkaufsrecht wird auch auf einzelne Eigentumswohnungen ausgedehnt, es können Instandsetzungsgebote erlassen werden, und unter bestimmten Voraussetzungen ist eine Enteignung möglich, wenn Eigentümer bestandskräftigen Modernisierungsgeboten nicht nachkommen. Gleichzeitig werden die Betretungsrechte von Behörden bei Schrottimmobilien erweitert und der Datenaustausch zwischen Jobcentern und anderen Behörden intensiviert, wobei KI-gestützte Analysesysteme zur Aufdeckung von Auffälligkeiten eingesetzt werden sollen. Die Reform wird in der Fachpresse kritisch hinterfragt: Der Deutsche Notarverein warnt vor erheblichem bürokratischem Mehraufwand für Gemeinden und Grundbuchämter, Haus & Grund bezweifelt, dass das erweiterte Vorkaufsrecht das richtige Instrument ist, da es auch private Sanierer abschrecken könnte, und es werden verfassungsrechtliche Bedenken zur Unverletzlichkeit der Wohnung (Art. 13 GG) aufgeworfen.

Am 23. September 2026 fand eine öffentliche Anhörung zur Novelle des Baugesetzbuches im Ausschuss für Wohnen, Stadtentwicklung, Bauwesen und Kommunen des Deutschen Bundestags statt. Der von der Bundesregierung eingebrachte Entwurf zur Modernisierung des Städtebau- und Raumordnungsrechts soll das Bauleitplanverfahren straffen und vereinfachen, Wohnungsbau zum überragenden öffentlichen Interesse erklären, digitale Verfahren einführen und Kommunen mehr Möglichkeiten im Umgang mit Schrottimmobilien geben. Die Stellungnahmen der Branchenvertreter fielen differenziert aus: Der ZIA-Hauptgeschäftsführerin Aygül Özkan begrüßte die Digitalisierung und vereinfachten Verfahren, kritisierte aber unzureichende Fristregelungen. Der GdW-Präsident Axel Gedaschko warnte vor personellen Engpässen bei Bauämtern. Der HDB-Hauptgeschäftsführer Tim-Oliver Müller vermisste durchgreifende Instrumente wie Genehmigungsfiktionen. Kai Warnecke von Haus & Grund lehnte zusätzliche kommunale Eingriffsmöglichkeiten zulasten privater Eigentümer ab. Die Bundesvereinigung der kommunalen Spitzenverbände bescheinigte der Novelle nur punktuelle Verbesserungen ohne grundlegenden strukturellen Impuls, während Kritiker unzureichende ökologische Anforderungen monieren.