Immobilienmarkt · Branchen-Briefing

Das neue EU-Geldwäschepaket, das ab 10. Juli 2027 in Kraft tritt, führt zu erheblichen regulatorischen Änderungen für den deutschen Immobilienmarkt und Stiftungen als Marktteilnehmer. Die EU-Geldwäscheverordnung (Verordnung (EU) 2024/1624) und die 6. Geldwäscherichtlinie (Richtlinie (EU) 2024/1640) ersetzen die bisherigen nationalen Vorschriften durch ein einheitliches europäisches Regelwerk. Kernänderungen betreffen die Definition wirtschaftlichen Eigentums: Der Schwellenwert sinkt von über 25 Prozent auf exakt 25 Prozent Beteiligung, kann künftig auf bis zu 15 Prozent herabgesenkt werden, und die Berechnung indirekten Eigentums bei mehrstufigen Strukturen ändert sich grundlegend – beherrschender Einfluss ist nicht mehr erforderlich. Für Stiftungen als Immobilieneigentümer bedeutet dies, dass Stifter, Vorstandsmitglieder, Aufsichtsratsmitglieder und Begünstigte als wirtschaftliche Eigentümer gelten, und diese Status automatisch auf von Stiftungen gehaltene Gesellschaften überträgt. Die Meldepflichten erweitern sich erheblich: Künftig müssen neben bisherigen Daten (Name, Geburtsdatum, Wohnort, Staatsangehörigkeit) auch die vollständige Wohnanschrift, Geburtsort, Ausweisdokumentnummer und persönliche Identifikationsnummern an das Transparenzregister gemeldet werden. Die neue Anti-Money Laundering Authority (AMLA), die am 1. Juli 2025 ihre Arbeit aufnahm, soll die nationale Umsetzung koordinieren.

Die Commodity Futures Trading Commission (CFTC) hat am 18. August 2026 einen Regelungsvorschlag veröffentlicht, der eine neue Ausnahmeregelung von der Registrierungspflicht für Commodity Pool Operator (CPO) für bestimmte von der SEC registrierte Investmentberater (RIAs) gegenüber Qualified Eligible Persons (QEPs) codifizieren würde. Der Proposed RIA-QEP Exemption basiert auf früheren CFTC No-Action Letters und unterscheidet sich wesentlich von der 2012 aufgehobenen Regulation 4.13(a)(4), da er nur auf SEC-registrierte RIAs beschränkt ist und Exempt Reporting Advisers ausschließt. Die Regelung enthält geänderte Form-PF-Anforderungen, erweiterte Commodity Trading Advisor Entlastung und schreibt Redemptionsrechte für Anleger vor, während die Schwellenwerte der Small Pool Exemption von 400.000 auf 800.000 US-Dollar erhöht würden. Die Stellungnahmefrist endet am 5. Oktober 2026. Betroffene Marktteilnehmer müssen mehrere ungelöste Compliance-Fragen prüfen, insbesondere zu Fund-of-Funds-Strukturen, Aggregations- und Delegationsregelungen, da die Codifizierung Auswirkungen auf andere CFTC-Regelungen haben könnte, die auf Regulation 4.13 verweisen.