Immobilienmarkt · Branchen-Briefing

Strengere regulatorische Anforderungen und höhere Eigenkapitalvorschriften für Kreditinstitute führen zu konservativerer Kalkulation von Immobilienfinanzierungen. Banken prüfen Finanzierungen deutlich sorgfältiger, wobei Kaufinteressenten mit wenig Eigenkapital häufig schlechtere Konditionen oder Finanzierungsabsagen erhalten. Vermieter sehen geplante gesetzliche Änderungen kritisch, darunter strengere Vorgaben für möblierte Vermietungen, Begrenzungen von Kurzzeitmietverträgen und weitere Eingriffe in die Miethöhe. Befragungen zeigen, dass zahlreiche Vermieter ihre Wohnungen verkaufen oder sich aus der Vermietung zurückziehen möchten, was das Wohnungsangebot weiter verengen könnte. Die Bundesregierung arbeitet an einer flexibleren Ausgestaltung des Gebäudemodernisierungsgesetzes zur Wahl der Heiztechnik, während Experten vor Rückschritten beim Klimaschutz warnen. Die Förderung für Neubauten im Effizienzhaus-55-Plus-Standard wird bis zur Ausschöpfung der Mittel oder längstens bis Jahresende fortgesetzt und sollen energieeffiziente Neubauten mit erneuerbaren Energien durch zinsvergünstigte Darlehen unterstützt werden.

Italiens Implementierungsdekret vom 13. März 2026 setzt die AIFMD II (Richtlinie EU 2024/927) ab 16. April 2026 in nationale Gesetze um. Die Neuregelung erweitert die Definition von Kreditfonds ("FIA di credito") und umfasst nun neben direkter Kreditvergabe auch Kreditakquisitionen auf dem Sekundärmarkt. Ein zentraler Fortschritt für grenzüberschreitende Finanzierungen: EU-Kreditfonds benötigen künftig nur noch eine Meldung bei der Banca d'Italia, statt einer vorherigen Zulassung mit Kompatibilitätsprüfung. Für italienische Immobilienfinanzierungen gelten neue Konzentrationsgrenzen (20% für Kreditnehmer des Finanzsektors) und erhöhte Leverage-Limits (175% für offene, 300% für geschlossene Fonds). Besondere Auswirkungen hat dies auf Darlehen an italienische Immobilien-AIFs, da diese als Finanzsektor-Kreditnehmer gelten. Zusätzlich verbietet AIFMD II reine "Originate-to-Distribute"-Strategien und verpflichtet Fonds, mindestens 5% der Darlehenswerte bis zur Rückzahlung zu halten. Die Banca d'Italia und Consob müssen Durchführungsbestimmungen bis 16. Oktober 2026 verabschieden.

Die Financial Conduct Authority (FCA) hat am 14. Juli 2026 drei Konsultationspapiere zur Reform des britischen Vermögensverwalterregimes veröffentlicht, die eine proportionalere Regulierung von Alternative-Investment-Fonds-Managern (AIFMs) vorsehen. Kernelemente sind ein neues dreistufiges Klassifizierungssystem für AIFMs basierend auf verwalteten Vermögenswerten (kleine: unter 750 Millionen Pfund, mittlere: 750 Millionen bis 5 Milliarden Pfund, große: über 5 Milliarden Pfund), vereinfachte Anforderungen an Bewertung, Leverage-Berechnung und Liquiditätsrisikomanagement sowie ein neues proportionales Meldeframework namens FRAME, das bisherige Meldepflichten konsolidiert. Das Regime soll bis 2027 in Kraft treten und betrifft insbesondere die Risikomanagement-, Governance- und Reporting-Anforderungen für verschiedene Fondskategorien.