Immobilienmarkt · Branchen-Briefing

Österreich führte umfassende Reformen der Grunderwerbsteuer durch, die ab 1. Januar 2016 gelten. Die Schwelle für die Anrechnung von Anteilen an Immobiliengesellschaften wird von 100% auf 95% gesenkt, und statt der bisherigen Umsatzsteuergruppen-Anforderung gilt nun die Unternehmensgruppe für Körperschaftsteuer als Maßstab. Neu ist eine Regelung gegen Treuhänderstrukturen, die bisher zur Steuerersparnis genutzt wurden – künftig werden Treuanteile direkt dem Treugeber zugerechnet. Zusätzlich wird ein neuer Tatbestand eingeführt: Der Übergang von mindestens 95% der Gesellschafteranteile an Personengesellschaften mit österreichischen Immobilien innerhalb von fünf Jahren unterliegt nun ebenfalls der Grunderwerbsteuer. Für Share Deals und Beteiligungsübertragungen bei Immobiliengesellschaften gilt künftig ein einheitlicher Steuersatz von 0,5% auf Basis des Immobilienwerts statt des bisherigen Einheitswerts, und bei Reorganisationen entfällt die bisherige Privilegierung mit dem doppelten Einheitswert.

Der globale M&A-Markt ist 2026 wieder gewachsen, wobei sich die Erholung ungleichmäßig across Branchen und Regionen fortsetzt. Besonders hervorzuheben sind Megadeals in mehreren Märkten: Finnland-basiertes Kone erwarb den deutschen Aufzughersteller TK Elevator für ca. 23,7 Milliarden Dollar, eines der größten Deals des Jahres. In Deutschland verdoppelte sich die Deal-Value im ersten Halbjahr um etwa 122% gegenüber dem Vorjahr, während die Deal-Volumen um ca. 4% stiegen. Frankreichs Telekommunikationssektor dominierte mit dem geplanten Erwerb von SFR durch ein Konsortium aus Bouygues Telecom, Free und Orange für etwa 24 Milliarden Dollar, was Konsolidierungstrends in kritischer Infrastruktur widerspiegelt. Italien verzeichnete eine breite Dealaktivität mit über 900 Transaktionen in den ersten sieben Monaten, gegenüber einer niedrigeren Gesamtdealvalue von 39,9 Milliarden Dollar, getrieben durch Nachfolgeregelungen in Familienunternehmen. Immobilienspezifisch ist Prologis' Übernahme von Segro für ca. 18,7 Milliarden Dollar im Vereinigten Königreich hervorzuheben. Im Mittleren Osten expandierten Sovereign-Funds in globale Infrastruktur- und Logistikplattformen, etwa Dubai Aerospace Enterprises 7-Milliarden-Dollar-Akquisition von Macquarie AirFinance. Regulatorische Verschiebungen beeinflussen die M&A-Aktivitäten: Italiens reformiertes Finanzgesetz seit April setzt einen einheitlichen 30%-Schwellenwert für Pflichtbote fest, während Gesetz 4/2026 das Regime der Goldenen Machtbefugnisse ausweitet und wirtschaftliche Sicherheitsprüfungen einführt. Die europäische Kommission plant Revisionen ihrer Fusionsbestimmungen zur stärkeren Betonung von Wettbewerbsfähigkeit, Resilienz und Innovation.

Japans M&A-Markt zeigt anhaltende Stärke mit erwarteten Steigerungen von 2,8% in 2026. Zwei neue Trends prägen den Markt: Unternehmensgruppen-Umstrukturierungen und proaktive Übernahmeangebote für börsennotierte Unternehmen. Bei der Umstrukturierung konzentrieren sich Unternehmen auf die Desinvestition von nicht zum Kerngeschäft gehörenden Aktivitäten, die Neubewertung ausländischer Tochtergesellschaften und die Auflösung von Muttergesellschafts-Tochtergesellschafts-Listungsstrukturen, etwa wie bei Medipals Übernahmeangebot für PALTAC zur vollständigen Konsolidierung. METI hat im Juli 2026 abschließende Materialien zu seinen 2023 Guidelines für Übernahmen veröffentlicht, die die Anwendung unaufgeforderte Angebote klären und betonen, dass Zielunternehmen ihre eigenständigen Wertschöpfungspläne gegen Übernahmeangebote bewerten müssen. Unaufgeforderte Übernahmeangebote werden zunehmend zur normalen strategischen Option, und erfolgreiche Käufer müssen Wachstumsbeiträge zur Zielgesellschaft demonstrieren, nicht nur interne Synergien. Beispiele sind Brother Industries' Vollübernahme von MUTOH und Yokogawa Bridge Holdings' Übernahmeangebot für BR Holdings.